Китайские ограничения рискуют сорвать рекордный бум покупки жилья в Гонконге

Китайские покупатели, которые в первом квартале потратили на недвижимость в Гонконге больше, чем когда-либо, теперь сталкиваются с препятствием в виде ужесточения правил, регулирующих вывод наличных средств за границу для состоятельных людей из материкового Китая.

Согласно данным Midland Realty, за три месяца по март включительно покупатели из материкового Китая потратили в Гонконге около 43 миллиардов гонконгских долларов (5,5 миллиардов долларов США), что является рекордной суммой за этот период. Хотя на протяжении многих лет они составляли ключевую группу покупателей, на этот раз они приобретают более широкий спектр недвижимости, включая двухкомнатные квартиры и офисные здания.

Принятые в прошлом месяце Китаем меры по пресечению незаконных трансграничных каналов финансирования угрожают сократить эти расходы. Аналитическая компания Bloomberg Intelligence ожидает, что спрос на элитное жилье может снизиться, поскольку ужесточение правил ограничивает возможности покупателей вносить задатки, которые часто требуют крупных первоначальных взносов наличными.

«Негативное влияние сильнее всего скажется на продажах элитной недвижимости», — говорит Патрик Вонг, старший аналитик Bloomberg Intelligence. «Для элитных объектов, приобретаемых за значительную сумму, может потребоваться перевод средств из материкового Китая для покрытия расходов».

В мае Китай ограничил торговлю зарубежными акциями и пообещал усилить контроль за банками. Хотя китайские граждане, переводящие деньги за границу, хорошо осведомлены об изменениях, вносимых регулирующими органами, по-прежнему действует ограничение в 50 000 долларов на человека на годовой отток средств.

На кону стоит нынешний широкий спектр районов, где китайцы покупают недвижимость в Гонконге. Высокообразованные и состоятельные китайцы, привлеченные низкими налогами и расширенными визовыми возможностями Гонконга, стимулируют волну иммиграции с материка в бывшую британскую колонию. Это способствует оживлению в районах среднего класса, включая Кай Так и Вонг Чук Ханг, поскольку многие новоприбывшие предпочитают новостройки.

Согласно данным компании Midland, медианная стоимость недвижимости, приобретенной в Гонконге жителями материкового Китая за первые четыре месяца этого года, составила 6,95 млн гонконгских долларов, что выше, чем 5,43 млн гонконгских долларов, приобретенных местными жителями.

«Они участвуют во всех видах сделок, которые мы заключаем, от быстрой сдачи в аренду до покупки жилья массового сегмента, а также элитной недвижимости», — сказал Кенни Цуй, менеджер агентства недвижимости Centaline Property Agency в Гонконге. «Нам почти не приходится говорить на кантонском диалекте», — добавил он, имея в виду местный язык Гонконга.

После отмены налогов, предназначенных для покупателей жилья, не являющихся резидентами, в 2024 году, жители материкового Китая хлынули на рынок недвижимости Гонконга, в результате чего их доля в общем объеме покупок составила около одной трети.

Аналитики прогнозируют, что спрос со стороны китайских покупателей сохранится, несмотря на новые меры, объявленные Пекином в отношении вывода средств за рубеж. Вместе с возросшим интересом со стороны местных жителей цены на недвижимость достигнут нового исторического максимума в ближайшие два-три года, прогнозирует Джефф Яу , аналитик по недвижимости в Гонконге из DBS Group Holdings Ltd.

Эта волна потребительских расходов способствует оживлению рынка жилой недвижимости Гонконга, где цены на жилье падали в течение четырех лет, а застройщики испытывали затяжную нехватку денежных средств.

«Эта доля сохранится и в будущем, и жители материкового Китая по-прежнему будут ключевыми покупателями на рынке», — сказал Яу.

Разница в ценах между Гонконгом и Китаем также играет свою роль. Восстановление цен в Гонконге усилило уверенность потенциальных покупателей из материкового Китая, которые ранее опасались, что слабость рынка сохранится в течение длительного времени, как это было в Китае, отметил Вонг из Bloomberg Intelligence.

Стоимость жилой недвижимости в Гонконге выросла на 10% по сравнению с прошлогодним минимумом. В отличие от этого, цены на жилье в Китае продолжают снижаться уже несколько лет, с начала спада в 2021 году.

Восстановление рынка обусловлено не только притоком китайского капитала. Возобновился интерес со стороны местных покупателей, и на долю отечественных жителей приходится основная часть продаж вторичного жилья, а также вторая половина покупок новостроек.

Аналитики ожидают, что сокращение предложения жилья в ближайшие несколько лет будет поддерживать цены. По оценкам DBS, средний годовой объем ввода в эксплуатацию жилья с 2026 по 2028 год составит около 14 450 единиц, по сравнению с почти 18 000 единицами, строившимися ежегодно в течение последних трех десятилетий.

Инвесторов также привлекает положительный доход от сдачи в аренду — когда доходность от аренды превышает ставки по ипотеке.

Ключевую поддержку испытывающему трудности сектору коммерческой недвижимости Гонконга оказали китайские компании. Ведущие технологические компании Alibaba Group Holding Ltd. и JD.сom Inc. за последний год заключили две крупнейшие сделки по строительству офисных зданий в Гонконге, потратив в общей сложности около 1,4 миллиарда долларов.

Некоторые крупные китайские компании, работающие в сфере искусственного интеллекта, биомедицины и финансовых технологий, стремятся приобрести коммерческие площади в Гонконге, заявила Чарли Чан, заместитель управляющего директора по китайским рынкам капитала в Cushman & Wakefield, которая работает с клиентами из материкового Китая. По ее словам, привлеченные международной финансовой системой Гонконга, эти фирмы заинтересованы в приобретении целых башен в рамках крупных сделок.

Розничный рынок тоже выигрывает. По словам Энди Конга, директора Midland Shop, бренды из материкового Китая являются частью растущего спроса на аренду, что привело к увеличению заполняемости основных торговых районов. Магазины напитков, модные бренды и даже брокерские фирмы из-за рубежа заполняют торговые площади, которые годами испытывали трудности с арендой. Китайский бренд W.Management недавно занял флагманский магазин, ранее арендованный шведским брендом H&M, в Козуэй-Бэй, популярном торговом районе.

Многие из этих китайских брендов рассматривают Гонконг как «трамплин» перед дальнейшим расширением за рубежом, добавил Конг.

Сектор элитного жилья

В условиях ужесточения контроля за трансграничными потоками спрос может снизиться на рынке элитной недвижимости. По данным Savills, в первом квартале на китайских покупателей приходилось более половины сделок на сумму не менее 100 миллионов гонконгских долларов, по сравнению с примерно 40% в 2025 году.

Клиентам, которым необходимо перевести деньги из материкового Китая, сейчас может быть сложнее выйти на рынок Гонконга, заявил Джек Тонг, директор по исследованиям и консалтингу в компании Savills.

Тем не менее, многие потенциальные покупатели элитной недвижимости в Гонконге уже имеют средства, размещенные за рубежом, или бизнес, работающий за пределами материкового Китая. По оценкам Тонга, если власти не ужесточат меры, продажи элитной жилой недвижимости и вклад китайских покупателей могут достичь самого высокого уровня в этом году с начала пандемии.

«Те, у кого здесь есть деньги, по-прежнему будут покупать недвижимость, когда увидят то, что им понравится», — сказал Тонг.

Источник: Bloomberg