Спрос на квартиры в советском стиле в Китае демонстрирует ограниченность темпов его восстановления

Спустя пять лет после начала спада на китайском рынке недвижимости покупатели наконец-то начинают возвращаться. Проблема для застройщиков: они избегают строительства новых, современных квартир и сосредотачиваются на небольших, старых зданиях.

В крупных городах покупатели вкладывают деньги в квартиры, построенные в основном в рамках строительной кампании 1970-х и 1980-х годов, вдохновленной советской эпохой. Известные как «лаопосяо» — что переводится как «старые, обветшалые и маленькие» — они, как правило, страдают от плохой теплоизоляции и устаревшей сантехники.

Покупатели закрывают глаза на такие недостатки, поскольку квартиры часто расположены в привлекательных районах с хорошими школами, общественным транспортом и другими удобствами. Это привело к росту цен на небольшие дома, по крайней мере, в некоторых городах. По данным исследовательской компании Proptech Innovations, средняя цена шанхайских квартир площадью менее 70 квадратных метров (753 квадратных фута) выросла на 2,4% с ноябрьского минимума до конца апреля, вопреки общенациональному спаду на рынке недвижимости в целом.

Чрезмерное внимание к небольшим, стареющим домам свидетельствует о том, что более широкое восстановление китайского рынка недвижимости еще далеко, несмотря на растущий оптимизм среди банков Уолл-стрит. Но это также соответствует усилиям Пекина по поощрению простых китайцев к использованию большей части своих денег на потребление и инвестиции, а не к поспешным спекуляциям на рынке недвижимости.

«На первый взгляд, может показаться, что живешь в тюремной камере», — говорит Джейсон Лу, домовладелец, владеющий квартирой, построенной сорок лет назад, в шанхайском жилом комплексе с железными решетками на окнах.

Он предлагает потенциальным арендаторам обратить внимание на окрестности. По его словам, в радиусе 200 метров от дома можно наслаждаться видом на реку, теннисным кортом и доступом к деловому району Луцзяцзуй. В этом районе также планируется строительство станции метро.

44-летний Лу приобрел квартиру площадью 32 квадратных метра примерно за 290 000 долларов в марте, а на более просторную квартиру в том же комплексе потратил более чем вдвое больше. Он делает ремонт в меньшей квартире для сдачи в аренду. В большей квартире уже есть арендатор.

Эти квартиры не совсем дешевые для своего размера. В совокупности их цена составляет более 830 долларов за квадратный фут, что почти в пять раз превышает среднюю цену на новые дома по всей территории США, согласно данным бюро переписи населения.

Спад на рынке недвижимости Китая стал долгосрочным источником проблем для экономики, спровоцировав дефолты по долгам на сумму 130 миллиардов долларов и приведя к краху некогда процветающих застройщиков, таких как China Evergrande Group и Country Garden Holdings Co. Признаки ослабления давления со стороны продавцов в начале этого года оказались недолговечными: в мае падение цен как на подержанное, так и на новое жилье ускорилось, и аналитики предупреждают, что рынок вступил в традиционно сложный сезон для продаж.

Масштабы кризиса на рынке недвижимости Китая заставляют аналитиков годами выискивать признаки оживления, и спрос на небольшие квартиры стал последним источником надежды. Однако данные указывают на еще один нюанс: даже в этом сегменте рынка восстановление происходит только в крупнейших городах.

Когда в марте продажи подержанных домов в Шанхае достигли четырехлетнего максимума, по данным Proptech Innovations, около половины сделок приходились на квартиры стоимостью менее 2 миллионов юаней (300 000 долларов). В Пекине, Шэньчжэне и Ханчжоу — технологическом центре, где расположены Alibaba Group Holding Ltd. и компания DeepSeek, занимающаяся разработкой искусственного интеллекта, — наблюдается аналогичная ситуация.

Более бедные города, многие из которых не пережили строительный бум советской эпохи 1970-х и 1980-х годов, также остались вне зоны восстановления. Это отражается на общих показателях: в то время как цены на подержанные дома в крупнейших городах выросли примерно на 0,35% в мае, в так называемых городах второго и третьего уровня, согласно данным, собранным Bloomberg, в этих городах не было положительного роста с 2023 года.

Согласно данным Centaline Group, цены на подержанные дома в Шанхае упали примерно на 15% в период с марта по декабрь прошлого года и снизились более чем на треть по сравнению с пиковыми уровнями, достигнутыми в 2022 году.

Местные органы власти Китая предприняли множество попыток оживить рынок недвижимости, но пока с переменным успехом. По данным China Index Holdings, в этом году более 80 местных органов власти увеличили квоты на заимствования, обеспеченные жилищным накопительным фондом — государственной программой сбережений, помогающей людям приобретать жилье по более низким процентным ставкам, чем в банках.

Шанхай, Шэньчжэнь и другие города расширили доступ к покупке жилья для неместных жителей, которые ранее считались не имеющими на это права. В конце прошлого года центральное правительство также снизило налог на добавленную стоимость при продаже жилой недвижимости, находящейся в собственности менее двух лет.

Спрос на старые дома необычен для Китая, который годами был одержим новыми проектами. Это означает, что испытывающие нехватку средств застройщики, которые частично рассчитывают на восстановление спроса на свои излишки непроданной недвижимости, имеют мало надежды извлечь выгоду из частичного восстановления.

Индекс акций китайских застройщиков Bloomberg Intelligence упал на 24% в этом году, в то время как базовый индекс CSI 300 вырос на 2,7% . Хотя в нескольких крупных городах может начаться восстановление жилищного сектора, этого будет недостаточно, чтобы остановить общенациональный спад, заявил Тин Лу, главный экономист по Китаю в Nomura Holdings Inc.

«В Китае по-прежнему продолжается затяжной кризис на рынке недвижимости», — написал он в отчете в мае.

Источник: Bloomberg