Китай спешит решить проблему с недвижимым имуществом на сумму 148 миллиардов долларов в связи с истечением сроков аренды

Китай решает проблему, которая годами преследовала его сектор недвижимости: бомбу замедленного действия, состоящую из истекающих договоров аренды, которые срывали сделки и ставили инвесторов перед риском крупных убытков.

Множество офисных зданий, торговых центров и складов расположены на землях с истекающими сроками аренды, и владельцы могут быть вынуждены вернуть землю местным органам власти по истечении этих сроков. До сих пор нет ясности относительно того, когда и как владельцы недвижимости смогут продлить эти договоры аренды.

Это стало большой проблемой для застройщиков и глобальных фондов, которые когда-то спешили инвестировать в сектор недвижимости страны, продлив спад, продолжающийся более пяти лет. По оценкам Эндрю Чана, главы отдела оценки и консультационных услуг в Большом Китае компании Cushman and Wakefield, более 1 триллиона юаней (148 миллиардов долларов) нежилой недвижимости теперь имеют договоры аренды сроком на 20 лет или менее, что означает, что они прошли половину срока или превысили его.

По словам источников, знакомых с ситуацией, застройщики, включая Parkview Group Ltd. и New World Development Co., испытывают трудности с продажей некоторых объектов недвижимости из-за сокращения сроков аренды.

Китайские чиновники наконец-то осознали проблему. В последние недели местные власти Шанхая распространили руководящие указания по продлению аренды, в которых изложены как условия, так и стоимость продления договоров аренды. Это последовало за аналогичным шагом в Гуанчжоу в начале этого года.

Эти шаги могут помочь внести ясность на рынок недвижимости, который пытается достичь дна, вселяя в инвесторов уверенность в том, что их активы не обесценятся из-за истечения сроков аренды. Стоимость офисных помещений в некоторых крупных городах упала более чем на 40% по сравнению с пиковыми уровнями, а застройщики по всему рынку допустили дефолт по долгам на сумму около 130 миллиардов долларов.

«Неопределенность в политике продления договоров аренды привела к резкому падению оценочной стоимости коммерческой недвижимости, затруднила привлечение инвестиций и помешала заключению сделок», — говорит Сун Хунвэй, директор по исследованиям в консалтинговой компании Tospur Real Estate Consulting Co. «Теперь все это может улучшиться».

Министерство природных ресурсов, регулирующее землепользование в стране, и правительство города Шанхая пока не ответили на запросы о комментариях, отправленные по факсу. Представители компаний Parkview и New World также не ответили на запросы о комментариях.

Переломный момент

Практически вся городская земля в Китае находится в государственной собственности. Нынешние правила аренды этой земли были разработаны правительством примерно в начале 1990-х годов, предусматривая 40-летние договоры аренды для участков, на которых размещаются торговые центры, 50-летние для промышленных и офисных зданий и 70-летние для жилых построек.

По предварительным оценкам консалтинговой компании CBRE Group Inc., к 2030 году около 30 миллионов квадратных метров (3000 гектаров) офисных и торговых площадей в 18 крупных городах Китая будут иметь остаточный срок владения землей менее 20 лет. Эта цифра включает только объекты недвижимости с одним собственником, что, вероятно, занижает реальную общую сумму.

Эти сроки могут показаться достаточно отдаленными, чтобы проблема носила чисто теоретический характер, но она имеет реальные экономические последствия. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Inc., местные страховщики и застройщики обычно требуют, чтобы срок аренды земли превышал два десятилетия, прежде чем заключать сделки. После обвала притока иностранных инвестиций эти две группы играют непропорционально большую роль на рынке.

По словам Чана из Cushman & Wakefield, многие банки отказываются продлевать или рефинансировать кредиты на недвижимость, срок аренды которой истекает менее чем через десять лет, что может привести к системным проблемам в случае их сохранения.

Потенциальные затраты на продление аренды также влияют на то, как инвесторы оценивают проекты. В частности, это существенно влияет на то, какую скидку они должны ожидать предложить инвесторам, когда в конечном итоге примут решение о продаже.

Некоторые потенциальные инвесторы исходят из наихудшего сценария развития событий для недвижимости, стоимость которой снижается по мере сокращения сроков аренды. Это привело к заниженным предложениям о покупке зданий, что оказывает дополнительное давление на общие цены, сообщили источники, знакомые с ситуацией.

По словам источников, знакомых с ситуацией и пожелавших остаться анонимными, поскольку информация не является публичной, гонконгские строительные компании Parkview и New World уже несколько месяцев испытывают трудности с продажей некоторых объектов недвижимости в материковом Китае, отчасти потому, что потенциальные покупатели не хотят платить за активы без гарантии продления аренды земли в будущем.

По словам четырех источников, знакомых с ситуацией, компания Parkview пытается продать торговый центр в Пекине, проблема которого заключается в нехватке земли для сдачи в аренду, включая участок с оставшимся сроком аренды менее десяти лет. Это побудило гонконгский конгломерат недвижимости изучить различные варианты, в том числе предложить покупателям частичную долю в объекте Parkview Green, сообщил один из источников.

Проблема с коротким сроком аренды также затрагивает один из проектов New World в Шанхае, поскольку, по словам источников, знакомых с ситуацией, застройщик пытается продать офисную башню, расположенную над его торговым центром Shanghai K11 Art Mall.

Некоторые руководители обсуждали эту проблему с государственными чиновниками и регулирующими органами.

По словам источников, знакомых с ситуацией, руководители сингапурской компании CapitaLand Group Pte, включая генерального директора ее инвестиционного подразделения Ли Чи Куна, выразили обеспокоенность высокопоставленным китайским чиновникам. Согласно расчетам Bloomberg, эта компания, акции которой котируются на бирже и которая поддерживается сингапурским государственным инвестором Temasek Holdings Pte, управляет или владеет долями в более чем двух миллионах квадратных метров недвижимости со сроком владения не более 20 лет, включая офисные здания и торговые центры .

По словам источников, среди возможных решений может быть продление аренды одного из старейших проектов компании в стране, торгового центра Raffles City Shanghai, срок аренды которого истекает в 2045 году. Торговый центр, расположенный в финансовом центре, принадлежит в основном страховому подразделению Ping An.

По словам источников, знакомых с ходом переговоров, компания Brookfield Asset Management также связалась с местными органами власти по вопросам землепользования в отношении их объектов недвижимости и возможного расширения их прав.

Представители компаний CapitaLand, Brookfield и Ping An отказались от комментариев.

Гонконг, которому гарантировано наличие отдельной правовой системы от материкового Китая до 2047 года, применил стандартизированный подход к продлению договоров аренды: по истечении срока действия договоры аренды могут продлеваться на 50 лет, при этом владельцы недвижимости ежегодно платят государству арендную плату.

Более выгодное предложение

Хотя власти материкового Китая наконец-то начали решать проблемы, связанные с истекающими сроками аренды, некоторые инвесторы и владельцы недвижимости все еще надеются на более выгодные условия, сообщили источники, знакомые с ситуацией.

В Шанхае и Гуанчжоу предложенные арендные ставки составляют не менее 70% от соответствующего базового показателя, с возможностью оплаты в течение более чем года. В обоих случаях базовый показатель будет отражать цены на землю до учета добавленной стоимости торговых центров или офисных зданий, построенных над ней, а это значит, что продление аренды, вероятно, составит лишь небольшую часть от общей стоимости проекта.

Ряд других регионов, включая южный город Сямэнь и район в восточном городе Ханчжоу, также опубликовали аналогичные правила использования земли под промышленное применение, хотя и без такой подробной информации.

Инвесторы по-прежнему обеспокоены отсутствием четких критериев для подачи заявки на продление аренды за несколько лет до истечения срока ее действия, помимо того, что некоторые города предполагают необходимость демонстрации планов будущих инвестиций или расширения мощностей, заявила Лилиан Дуань , управляющий партнер шанхайской юридической фирмы Kaiman Legal, возглавляющая практику в сфере недвижимости. По ее словам, местные органы власти обладают широкими полномочиями в определении того, что это означает на практике.

Наилучший шанс для владельцев недвижимости получить еще большую скидку может появиться, если и когда Пекин введет общенациональную политику.

В начале этого года Китай впервые заявил, что будет «совершенствовать законы и правила, регулирующие продление прав пользования землей в промышленных и коммерческих целях, и продвигать работы по расширению прав в установленном порядке и в соответствии с законом».

Центральное правительство может «прощупать почву», введя местные правила в таких местах, как Шанхай и Гуанчжоу, сказала Дуань, но в конечном итоге ему придется разобраться во всем на национальном уровне. «Необходимо иметь централизованное правило, которое будет применяться по всей территории Китая», — добавила она.

Источник: Bloomberg